مدیریت پیمان ساختمان یکی از روش های پیمانکاری است که بر اساس قرارداد امضا شده از سوی کارفرما و مدیر پیمان شکل میگیرد. در این روش ساخت و ساز، کارفرما زمین و تمام هزینه های ساخت را پرداخت نموده و مدیر پیمان اجرای صفر تا صد را بر عهده دارد. در نهایت مدیر پیمانکاری درصدی از کل هزینه های انجام شده برای پروژه را به عنوان دستمزد دریافت می کند. دکاموند به عنوان ارائه دهنده خدمات مدیریت پیمان، در ادامه شرایط، نحوه محاسبه درصد مدیریت پیمان و اصول و نمات مهم در تنظیم این قرارداد را بررسی خواهد کرد.
مدیریت پیمان ساختمان چیست؟
ساخت و ساز با توجه به میزان بودجه و تخصص کارفرما به شیوه های مختلفی انجام میشود. در برخی از مواقع کارفرما زمین و بودجه کافی را برای ساخت آپارتمان، ویلا، محتمع تجاری و غیره در اختیار دارد، اما در زمینه اجرایی با ضعف مواجه است. یکی از بهترین انتخاب ها در این شرایط، تنظیم قرارداد مدیریت پیمان ساختمان با پیمانکار باتجربه است.
در طی این قرارداد، کارفرما متعهد میشود که تمام هزینه های خرید مصالح، دستمزد و غیره را پرداخت کند. در مقابل، مدیر پیمان تمام کارهای اجرایی را مدیریت می کند و پروژه را در بازه زمانی توافق شده تحویل می دهد. سپس درصدی از کل هزینه های پرداخت شده از سوی کارفرما به عنوان دستمزد به مدیر پیمان تعلق می گیرد. در این شیوه ساخت و ساز مدیریت پیمان هیچ هزینه ای برای خرید مصالح و اجرا پرداخت نمی کند و تنها مجری پروژه بوده و کارها را مدیریت می کند.
میزان درصدی که مدیر پیمان دریافت می کند و مواردی از قبیل اینکه آیا خرید مصالح ساختمانی بعد از پرداخت هزینه توسط کارفرما برعهده کیست همگی در زمان عقد قرارداد تنظیم میشود. چون قانون ثابت و مشخصی برای این موارد وجود ندارد و کاملا توافقی بوده و بر اساس شرایط پروژه تغییر می کند.
مزایای مدیریت پیمان
با توجه به اینکه درصدی از کل هزینه های پروژه به عنوان دستمزد به مدیریت پیمان ساختمان باید پرداخت شود، این شیوه ساخت و ساز برای برخی از کارفرماها ابهام دارد. لازم به ذکر است، انتخاب مدیر پیمان برای پروژه های ساختمانی مزایای زیادی را به همراه دارد که از مهم ترین آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:
مدریت زمان
به دلیل تجربه بالا و تیم حرفه ای که مدیریت پیمان ساختمان دارد، اجرای صفر تا صد پروژه در زمان کوتاهی انجام میشود. قطعا هر چه پروژه زودتر تمام شود، به نفع کارفرما و مدیر پیمان خواهد بود و در بازه زمانی کوتاه به سود بالایی دست پیدا می کنند. این در حالیست که اغلب کارفرماها تخصص و تجربه کافی نداشته و زمان زیادی را باید صرف ساخت آپارتمان و تکمیل پروژه مورد نظر کنند.
مدیریت هزینه
برخلاف تصور اغلب کارفرماها، انتخاب مدیر پیمان حرفه ای و باتجربه می تواند درصد قابل توجهب از هزینه های ساخت و ساز را کاهش دهد. به دلیل تجربه بالای پیمانکارز متریال مصرفی باکیفیت با قیمت مناسب تر تهیه می شود . علاوه براین، در اجرای پروژه آزمون و خطا نداشته و از این طریق زمان پروژه و هزینه های پرداختی به عنوان دستمزد کارگران و سایر افراد نیز کاهش پیدا می کند.
مدیریت بهتر تورم در محاسبه سود مدیر پیمان
یکی از چالش های همیشگی ساخت و ساز در ایران، تورم و افزایش ناگهانی قیمت مصالح و ملزومات ساختمانیست. برخلاف حقوق کارگران که به صورت سالانه تعیین می گردد، تورم نمی تواند تاثیر منفی بر سود مدیر پیمان ایجاد کند ، زیرا در نهایت مدیریت پیمان از کل هزینه های خرید مصالح و غیره درصد خود را دریافت می کند.
در متن قرارداد بهتر است ذکر شود که در این شرایط کارفرما و مدیر پیمان به چه صورت باید عمل کنند. در برخی ازموارد ممکن است کارفرما ابتدای پروژه تمام مصالح را با قیمت ارزان خریداری کرده باشد و این موضوع سود پیمانکار را تحت شعاع قرارمیدهد . در برخی از پروژه ها قیمت مصالح به نرخ روز محاسبه میشود. تمام این موارد توافقی بوده و در قرارداد مشخص میشوند.
استحکام بنا
همیشه این نکته را بخاطر داشته باشید که مدیریت پیمان ساختمان به دنبال جذب مشتری بیشتر است. به همین دلیل تلاش می کند تا پروژه ها را با دقت بالا و رعایت استانداردها به اتمام برساند.
علاوه براین، این افراد با استانداردها و اصول ایمنی ساختمان آشنایی کافی داشته و آنها را رعایت می کنند. اگر کارفرما بدون تجربه شروع به ساخت و ساز کند، قطعا بسیاری از اصول ایمنی و استانداردها رعایت نخواهد شد و برای دریافت پایان کار و مجوزها با مشکل مواجه میشوند.
نحوه محاسبه درصد مدیریت پیمان ساختمان
یکی از اصلی ترین نکات در تنظیم قرارداد مدیریت پیمان ساختمان، دستمزد یا درصد پرداختی به مدیر است. همان طور که اشاره شد، درصدی از کل هزینه های پرداخت شده از سوی کارفرما برای خرید مصالح و اجرا و غیره به عنوان دستمزد مدیر پیمان در نظر گرفته میشود. یعنی اگر کل هزینه ساخت و ساز 1200000000 تومان باشد و درصد مدیر پیمان 10 % توافق شده باشد، 120000000 تومان مازاد کارفرما باید به مدیر پرداخت کند. در نهایت کل هزینه های کارفرما برای تکمیل پروژه 1320000000 خواهد بود.
تعرفه مدیریت پیمان ساختمان کاملا توافقی است و پارامترهای متعددی در آن نقش دارند از قبیل:
- نوع پروژه (آپارتمان، مجتمع تجاری، ساختمان آموزشی و غیره)
- شرایط آب و هوایی و موقعیت مکانی پروژه
- نوع مصالح و متریال به کار رفته در پروژه
- تجربه و مهارت مدیر پیمان
در اغلب مواقع میزان دستمزد مدیر پیمان ساختمان 7 تا 25 درصد در نظر گرفته میشود. در پروژه های بسیار لوکس که مصالح و متریال های گران قیمت در آنها به کار می رود، نسبت به آپارتمان های معمولی و ساده تر درصد کمتری به مدیر پیمان اختصاص داده میشود. به دلیل اینکه ممکن است مدت زمان اجرای پروژه های لوکس تفاوتی با آپارتمان های معمولی نداشته باشد و تنها از نظر مصالح با هم فرق کنند ، به نفع کارفرما است که درصد کمتری برای قرارداد مدیر پیمان لحاظ کند در این صورت 7 تا 10 درصد از کل هزینه های پروژه برای این نوع قرار دادها در نظر گرفته می شود .
بیشترین درصد مدیریت پیمان در اغلب مواقع برای ساخت ویلا پرداخت میشود در حدود 15 تا 20 درصد است. در برخی از پروژه ها به دلیل شرایط آب و هوایی ساخت، سختی اجرای پروژه و فاصله زیاد از محدوده شهری ممکن است درصد بیشتری به مدیریت پیمان پرداخت شود. تمام این موارد کاملا توافقی هستند و قانون خاصی برای آن ارائه نشده است.
تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت چیست؟
مدیریت پیمان و پیمان مدیریت دو اصطلاح رایج در ساخت و ساز است که یکسان هستند. در واقع هر دو اصطلاح به معنای انجام پیمانکاری ساخت و ساز به شرط دریافت درصدی از کل هزینه ها است. در هر دو اصطلاح تمام هزینه ها را کارفرما پرداخت می کند و مدیر نقش اجرا کننده و مدیریت تمام کارهای اجرایی پروژه تا زمان تکمیل و بهره برداری را برعهده دارد. شرط دریافت دستمزد در این روش، تکمیل پروژه در زمان مقرر بدون تخلف های اداری و غیره و رعایت تمام مفاد ارائه شده در قرارداد اولیه از سوی کارفرما و مدیر پیمان است.
دقت داشته باشید که مدیریت پیمان با تنخواه داری کاملا متفاوت است. چون تنخواه دار هزینه ها را از کارفرما دریافت نموده و در اجرای پروژه خرج می کند. اما در نهایت بدون توجه به میزان هزینه پرداخت شده از سوی کارفرما، حقوق ثابت دریافت می کند. یعنی در اجرای پروژه حقوق ثابت برای تنخواه دار در نظر گرفته میشود و درصد تعیین نمی گردد.
تفاوت مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت یکی دیگر از روش های ساخت و ساز است که کاملا با مدیر پیمان متفاوت بوده و در مشارکت در ساخت کارفرما تنها ملک یا زمین را به عنوان سرمایه و آورده ارائه می دهد و سایر هزینه ها به طور کامل باید توسط شرکت سازنده پرداخت شود. همچنین حق الزحمه مشارکت در ساخت درصد و سهمی از کل ساختمان تکمیل شده است. اما در مدیریت پیمان ساختمان درصدی از کل هزینه ها دریافت شده و از ساختمان سهم ارائه نمیشود و به طور کامل به کارفرما تعلق دارد.
نمی توان به طور قطعی مشخص کرد که کدام یک از این شیوه های ساخت و ساز بهتر هستند. چون بر اساس شرایط کارفرما از نظر تجربه، مهارت و بودجه می توان تعیین گردد که کدام شیوه انتخاب شود.
قرارداد پیمان مدیریت ساختمان
یکی از مهم ترین گام ها در شروع ساخت و ساز به روش مدیریت پیمان، تنظیم قرارداد بین کارفرما و پیمانکار است. در این قرارداد باید تمام توافقات و شروط به صورت کاملا صریح و بدون کلی گویی و ابهام درج شود. چون این قرارداد جنبه کاملا حقوقی داشته و در صورت رعایت نکردن مفاد آن هر یک از طرفین می توانند از طریق قانونی برای دریافت خسارت اقدام کنند.
در تنظیم قرارداد مدیریت پیمان ساختمان نکات و اصول متعددی باید رعایت شود از قبیل:
- تمام وظایف کارفرما و مدیر پیمان باید در متن قرارداد ذکر شود. به عنوان مثال، در قرارداد باید مشخص شود که تهیه و خرید مصالح و تجهیزات برعهده کیست ، مجوزها توسط کارفرما باید دریافت شود یا پیمانکار،
- برای احترام به حقوق هر دو طرف، در قرارداد ذکر شود که کارفرما حق نظارت بر روال کار را باید داشته باشد.
- در قرارداد حتما درج شود که مجری اصلی پروژه مدیریت پیمان ساختمان است نه کارفرما و پیمانکاران جزء که مدیر پیمان استخدام می کند. در نتیجه مدیر پیمان باید پاسخگوی نهایی باشد و سایر افراد مسئولیتی را تحت این قرارداد برعهده نخواهند داشت.
- درباره پرداخت هزینه وعده های غذایی مدیر پیمان، رفت و آمد به محل اجرای پروژه در قرارداد حتما به موارد لازم اشاره شود.
- مدیر پیمان مجری اصلی پروژه است و می تواند پیمانکار جزء استخدام کند.
- کارفرما و مدیریت پیمان باید تمام استانداردها و خواسته های مورد نظر را بدون ابهام ذکر کنند. کلی گویی از نظر کیفیت مورد نظر و رعایت استانداردها و موارد مشابه در قرارداد می تواند چالش های زیادی را برای طرفین به همراه داشته باشد.
- مدت زمان اجرای پروژه و تحویل آن در قرارداد به طور دقیق مشخص شود. علاوه براین، خسارت هایی که تیم مجری و پیمانکار به ازای هر روز دیرکرد در تحویل پروژه نیز بهتر است در قرارداد مشخص شود تا حق طرفین محفوظ بماند. یکی از بهترین شیوه های تنظیم قرارداد مدیریت پیمان ساختمان، ارائه زمان بندی برای هر بخش از کار است. به عنوان مثال، مشخص شود که چند روز برای دریافت مجوزها صرف میشود و بتن ریزی و سایر مراحل نیز طبق به همین صورت پیش میرود.
- شرایط حق فسخ قرارداد از سوی هر یک از طرفین باید در قرارداد ذکر شود. در تنظیم این بند از قرارداد بهتر است حتما مشاوره و وکیل بر روند کار نظارت داشته باشند.
- اگر مدیر پیمان وظیفه خرید مصالح و تجهیزات را برعهده دارد، برای جلوگیری از افزایش زیاد هزینه ها کارفرما می تواند نوع مصالح را در قرارداد ذکر کند. برخی از پیمانکارها برای افزایش درصد نهایی خود ممکن است مصالح گران قیمت خریداری کنند و به ضرر کارفرما خواهد بود.
- تعهدات و تغییر در روال کار در شرایط بروز اتفاقات پیش بینی نشده بهتر است در متن قرارداد ذکر شود.
- نحوه پرداخت دستمزد مدیریت پیمان در متن قرارداد باید ذکر شود. بر اساس توافق های انجام شده این دستمزد می تواند در چند مرحله با توجه به میزان پیشرفت پروژه پرداخت گردد. قانون خاصی در این زمینه وجود ندارد، اما اغلب افراد در چند مرحله و بعد از اتمام فازهای اجرایی پروژه پرداخت صورت میگیرد.
دکاموند؛ ارائه دهنده خدمات مدیریت پیمان
یکی از اصول بسیار مهم در شروع ساخت و ساز، همکاری با پیمانکاران حرفه ای و باتجربه است که به تعهدات خود پایبند هستند. با کمی تحقیق و بررسی نحوه عملکرد این افراد در پروژه های قبلی می توان به نتیجه مطلوب در این زمینه دست پیدا کرد. اگر به دنبال مجموعه ای مطمئن و متعهده برای مدیریت پیمان ساختمان در تهران هستید، دکاموند می تواند انتخاب ایده آلی باشد.
این مجموعه در طی سالها فعالیت و با اجرای پروژه های ساختمانی گوناگون، به تجربه بالایی دست پیدا نموده است. به همین دلیل می تواند مسیری هموار را برای ساخت و ساز فراهم کند. جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره رایگان می توانید با کارشناسان دکاموند از طریق راه های ارتباطی پایین صفحه تماس بگیرید.
سوالات متداول مدیریت پیمان ساختمان
مزایای مدیریت پیمان ساختمان چیست؟
- مدیریت زمان
- مدیریت هزینه
- مدیریت بهتر تورم در محاسبه سود مدیر پیمان
- استحکام بنا
مدیریت پیمان ساختمان چیست؟
ساخت و ساز با توجه به میزان بودجه و تخصص کارفرما به شیوه های مختلفی انجام میشود. در برخی از مواقع کارفرما زمین و بودجه کافی را برای ساخت آپارتمان، ویلا، محتمع تجاری و غیره در اختیار دارد، اما در زمینه اجرایی با ضعف مواجه است. یکی از بهترین انتخاب ها در این شرایط، تنظیم قرارداد مدیریت پیمان ساختمان با پیمانکار باتجربه است. در طی این قرارداد، کارفرما متعهد میشود که تمام هزینه های خرید مصالح، دستمزد و غیره را پرداخت کند. در مقابل، مدیر پیمان تمام کارهای اجرایی را مدیریت می کند و پروژه را در بازه زمانی توافق شده تحویل می دهد.
